加利福尼亚州奥克兰市在12月17日发布了最终的环境影响报告后，正在推进霍华德航站楼的再开发计划，其中包括为奥克兰田径队(Oakland Athletics)建造一个新体育场，但并非没有遭到居民和社区团体的反对。

去年，奥克兰市委员会与非洲裔美国体育娱乐集团（AASEG），一个湾区商业集团，通过体育和娱乐倡导了一个35,000人来倡导黑人社区的经济股权的初步能力主要联赛棒球公园。A的当前家是100英亩的Hingcentral Coliseum网站，约翰J. Fisher是A的多数主人。

新的Howard终端项目网站位于喜剧器大剧场的独立地点，约占55英亩，包括查尔斯·霍华德终端和邻近的包裹，位于奥克兰的内部奥克兰奥克兰港口。该计划包括体育场，3,000个住房单位，高达177万平方英尺的商业发展，400间客房的酒店，以及新的性能3,500人容量。

该协议要求15％的住房单位与霍华德终端项目合理;而A的贡献5000万美元，以支持周边社区的新的，场外单位，保存和/或改造现有单位的结合，以及支付援助。开发商还将为城市提供资金，以加强反流量租户服务。

奥克兰的最终环境影响报告没有详细说明可能搬迁的居民人数，也没有描述3000套住房的可负担性水平。报告说，开发项目将有一个符合城市要求的经济适用房项目，其中可能包括现场或场外的经济适用房单元和/或支付影响费用。

“士绅化常常导致流离失所。AASEG的创始人兼总裁Ray Bobbitt说:“我们愿意优先考虑那些在过去20年里离开奥克兰、因房价过高而搬回奥克兰的人。”他没有透露具体细节。奥克兰28%的居民只认自己是白人;24%是黑人;其中27%是西班牙裔，16%是亚裔美国人口普查局该州16.7%的人口生活在贫困之中。

包括奥克兰租户联盟(Oakland Tenants Union)、奥克兰崛起(Oakland Rising)、海湾餐厅机会中心(Restaurant Opportunities Center of the Bay)、奥克兰亚洲文化中心(Oakland Asian Cultural Center, OACC)在内的社区居民和组织，以及其他一些组织，都对廉租房缺乏透明度、有毒场地的清理以及空气污染加剧表示了担忧。

“霍华德终端网站目前如此污染，在那里建立住房是非法的，”这项计划缺乏清理的具体细节，在EIR在EIR的公众意见中表示。Otu表示，该项目将对一个城市的空气质量产生重大影响，该城市历史上是加利福尼亚州最受污染的最污染之一，具有不成比例的高水平的空气污染相关疾病，如哮喘，癌症，心脏病和中风。

与此同时，OACC表示，该项目将取代奥克兰的唐人街，一个真正的华人和东亚社区，以中产阶级化。“这个项目威胁到唐人街的生存，因为它会造成交通堵塞，阻碍那些光顾当地商业和餐馆的人进入唐人街。”

实惠的住房滞后

奥克兰的困境是加州为满足全州范围内的经济适用房需求所面临的困境。该州房价中值创历史新高782,480美元根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)的数据，就单户住宅而言，加州臭名昭著的住房短缺问题正深陷危机之中，房地产开发向历来低收入地区蔓延，取代了长期居民，房价也高于他们。为了应对气候变化和污染的影响，需要建造可负担的、可持续的住房，这使问题更加紧迫。

“为人们提供住房和满足他们的基本需求是任何社区抵御力的基础，”奥雅纳的副校长兼洛杉矶抵御力负责人希瑟·罗森伯格(Heather Rosenberg)说。罗森伯格与霍华德航站楼项目没有任何关系，也不熟悉该项目。“如果没有负担得起的住房，我们就会面临流离失所的风险，尤其是在我们考虑到住房短缺、工资停滞以及COVID-19和气候事件等事件的影响时。”

加州的住房短缺在负担得起的中等收入人群中尤为严重。罗森伯格指出，尽管需求迫切，但很多新开发项目都瞄准了豪宅市场，因为对开发商来说，豪宅市场的投资回报率更高。

自2000年以来，租金中位数增长了35%，但租房家庭收入中位数仅增长了6%;根据平价住房倡导组织加州住房合作组织(California Housing Partnership)的数据，租房者的收入必须是加州最低时薪14美元的近3倍，才能负担得起平均租金。

该合作伙伴估计，到2030年，加州需要增加120万套经济适用房，或每年12万套，以满足需求。2020年，保障性安居工程仅建成16698套。

“但在社会层面上，公共投资于经济适用房的回报要高得多，”罗森伯格说。“拆迁的社会成本是巨大的，所以建造更多的经济适用房，保留现有的单元，并让它们负担得起，适合用途，有很高的社会投资回报率。”奥雅纳目前正在研究计算社会投资回报率的方法，以便更好地为政策和项目设计提供信息。

现有社区经常反对经济适用的住房发展，关注密度和交通。“但是密度住房，主要是经济实惠的住房，以运输交通和与工作和学校联系，这是必不可少的，并将解决整个相互关联的问题，”罗森伯格说，越来越多的机会，增加包括新所有权结构的租户的价值和财富，合作社和土地信托。“许多租房者面临的挑战是他们不建立股权。他们支付租金多年来，无法申请下调或存款。所以租户如何建立公平，以便他们可以迁出贫困的循环和建造财富？“

通过收购和管理社区控制的土地，解决流离失所和撤资的双重问题，以及更好的推广、更强的要求和更容易获得的融资，以及更好的方式向社区传达经济适用房的价值，都有助于解决这一问题。“当然，住房是昂贵的，”罗森博格说。“更多的公共投资至关重要。”

Christine Kilpatrick对本文有贡献。