去年夏天,保罗施沃,一个绿色的机械工程师,会见了波特兰,泰德•惠勒市长谈论的话题亲爱的him-resilient结构地震多发的城市。那些不知道施沃,PAE咨询工程师Inc .总裁可能会质疑为什么一个机械工程师会问一个城市市长补助计划新办公大楼作为防震医院。

答案涉及施沃的宠物—58000平方英尺投机办公大楼建设开始于4月1日在波特兰的斯基德莫尔/老城历史街区。这座五层楼高的PAE居住建筑,其命名的主要租户,有望成为第一最大私营开发办公大楼完全认证的严格的居住建筑可持续性挑战计划下国际生活未来研究所(ILFI)。如果打开按预期在2021年9月,它还将开发人员很少的建筑物之一为了生存7.5级地震几乎从零开始。

弹性PAE建筑施沃是有吸引力的,因为它将允许直接reoccupancy地震之后,这将减少业务中断。作为一个潜在的租户,mechanical-electrical-plumbing (MEP)工程师希望地震弹性。但施沃和PAE也有另一个生命力顽强股本。并进一步打破传统,ZGF建筑师和承包商沃尔什建设有限公司/或项目中也有利害关系。

虽然这个想法吸引,施沃说,惠勒拒绝请求资助更好的地震performance-mostly因为城市金库是干燥的。

无所畏惧,施沃搭一个怀尔德的想法。在大地震之后,PAE将腾出三层六个月所以这座城市可以进入全功能建设和建立一个紧急行动中心。的特权,所有要做的就是支付房东每年租金每平方英尺0.50美元。“我想这COVID-19之前,我甚至不知道我们是否可以远程工作,“PAE的施沃说。

再次,惠勒很感兴趣但不动摇。因此,PAE建筑团队发现另一种支付135000美元的溢价强化结构。

普通办公楼需要8。地震节和外墙之间的空气空间属性,所以摇曳的邻居在地震不发生冲突。但是硬PAE的建筑只会影响多达4。在屋顶上。这允许4。联合建筑的影响两个方面。这反过来促进更大的底板,增加可出租的space-enough保险费。

地震弹性不是PAE与溢价建立唯一的罕见的特性。40.2美元的建筑也将包含第一个商业系统安装在美洲,营养丰富的尿液变成agriculture-grade肥料。“我们正在小便PAE,”凯西·伯格说,一个ZGF本金。

如果成功,可以作为养分回收系统模型对液体废物处理终端,体育设施,游乐园和废水more-relieving压力治疗植物,说哈罗德·Leverenz创始人之一,与罗素·亚当斯,LLC (AEM)先进的环保方法,开发的系统,称为AmmPhotek。

“我们是分权肥料生产。这是如何改变游戏规则?”asks Pete Munoz, practice lead for Biohabitats, the PAE building’s water infrastructure engineer and the person who suggested the system.

居住建筑成本更高

奇异系统,如屋顶太阳能和现场水和废水处理,可能会使建筑独立生活,但他们也让他们更贵20%到25%。PAE大楼预计将花费435美元每平方英尺。相比之下,约314美元每平方英尺的普通建筑,Ed单桅帆船说,沃尔什的首席estimator-project经理。

的溢价rainwater-to-potable水、堆肥、可再利用废水和营养恢复仅为125万美元的25.2美元成本。虽然公共水电费很低或不存在,有成本与维护相关系统。新利18备用官网登录

在设计过程中,形式上的统治。想办法支付投资者的啸叫奇异系统运动,包括开发商gerd Edlen,地主市区发展集团(DDG)和办公室代理顶点房地产合作伙伴。“毫无疑问生活建筑更难铅笔,”吉尔·谢尔曼说,一个gerd Edlen伙伴。“我们有一些艰难的对话。”

缓解财政压力,gerd Edlen发现一个包裹的土地归DDG和提供合资企业股票而不是现金的土地。

PAE,先端和ZGF也放弃了费用,以换取部分股权冒险的提议,因为直到许可证发布,没有保证项目将继续前进。沃尔什放弃赔偿27个月的分段装配咨询,2018年1月开始。

就像团队中的其他人致力于做出更好的建筑,承包商也直接投资企业。“这个项目有更多的内在风险,因为它没有做一千次,“单桅帆船说。

核心组覆盖了大约一半的总股本项目。外部股权进入游戏后才签发许可证。

ENR的杰森·f·麦克列侬承认,他们是新利18备用通过2016年的卓越奖得主为创建居住建筑挑战,调用核心小组的前期投资“发展勇敢。”

在规划和设计,有很多想法,保存功能,类似于一个用于结构。不过,三层玻璃窗,自动外部色调和天窗被开除了。“戴两顶帽子改变了我们对设计决策的角度看,“ZGF的伯格说。

这个过程是艰苦的。“看来我们有许多和死亡擦肩而过,“与预算,施沃说。

也许,但是对于居住建筑认证,团队需要更少的比之前的团队,挑战,牵手ILFI居住建筑的副总裁凯瑟琳·史密斯说。

一个原因是,PAE ZGF居住建筑设计的退伍军人,整整部分和/或认证。PAE刚脚湿活建筑工程时西雅图的52000平方英尺布利特中心第一个和最大的投机生活办公大楼。

PAE大楼从六层的布布利特,但超过其可持续性和弹性。很好,丹尼斯•海斯布利特基金会的总裁发达布利特来证明一个规范的可行性生活办公大楼可疑的开发人员。

“我们非常高兴PAE的建筑,”海耶斯说,组织第一个地球日。“我只是不开心我们没有100000生活办公大楼。”

PAE团队应用教训布利特,这房子PAE西雅图的办公室。例如,水分问题foam-flush堆肥厕所促使PAE选择vacuum-flush厕所系统。在各种各样的角色转换,布利特是切换到vacuum-flush厕所,基于PAE的调查。

McLennan激动与波特兰项目,特别是废水系统和更historic-looking架构,需要因为具有里程碑意义的地区。“我们需要居住建筑的风格和形状,“McLennan说ILFI创始人McLennan设计的过去的主席和创始人。

历史街区被指定为一个经济机会区,它允许投资者推迟资本利得大约十年。但位置复杂生活的建筑可再生发电要求。

PAE建筑没有足够的屋顶空间所需的总千瓦太阳能光伏阵列。但具有里程碑意义的规定意味着没有悬臂或任何太阳能电池阵列可以从大街上都能看到。幸运的是,在2018年,居住建筑为离线可再生能源挑战添加例外,鼓励居住建筑密集的城市地区电力需求不能满足现场。

因此,填补其股权的义务认证,PAE的核心集团是帮助支付195.4千瓦光伏系统在文艺复兴时期Commons保障性住房项目中,几英里远,很快开放。留下了一个132.6千瓦数组PAE屋顶。

风险还原剂

有几个风险还原剂。俄勒冈州和俄勒冈州的能源信托部门的能源可持续发展提供实质性的优惠。“城市与回旋余地也帮助系统开发费用如果我们能证明我们的系统有较低的需求对市政系统,”施沃说。

和PAE pre-lease上三个4层办公区域,办公空间和强大的市场在波特兰帮助。核心小组期望改变不多,即使有COVID-19不确定性。

这个项目是波特兰的第一生活建筑。城市允许花了近九个月,三个月超过预期。单桅帆船估计标准58000平方英尺的建筑许可证需要四到六个月。

一个原因是上诉的数量。涉及消除一个绿色屋顶,主要是因为屋顶雨水将转移到一个71000加仑水箱和从未流入城市下水道。

这个城市是允许堆肥因为备份连接下水道。“建筑像这对每个人都是伟大的,因为这是展示人的可能性,”特里whitehil顾问公司说,这个城市的建筑。

一旦城市允许在4月1日发布,开发者获得银行贷款,以较低的失业率为2.82%。投资回报率预计将在10年期投资的8%至10%,在计算机会的有利的税收影响区。

“现在我们已经证明这个概念是商业上可行的,我们相信,复制在适当的情况下,我们希望居住建筑与建筑团队不需要资助的风险,”马克·c·布伦说,PAE股权合作伙伴。

球队还有很长的路要走穿过终点线,包括一年的证明建筑后的性能。

首先,有杰出的国家许可,包括rainwater-to-potable水系统从国家卫生部门和堆肥系统部门的环境质量。“我们还不知道的需求度将饮用雨水系统,”布伦说。

不需要城市允许fertilizer-from-urine系统whitehil顾问公司说。

AmmPhotek蒸汽蒸馏过程产生high-ammonia馏出物,称为液体肥料,和磷酸镁铵粉,称为粉状肥料。AEM测试系统在污水处理厂的加州大学戴维斯。

PAE肥料系统所需的混合数量减少了20%。预计每年将9400加仑的尿液。液体肥料的市场价值估计每年超过50000美元和400磅的粉状肥料的市值大约是每年1000美元。

PAE团队尚未决定如何使用化肥。可能卖给当地的托儿所或种植者,给租户的可食用的植物或给肥料系统的运营商作为补偿。

目前,只有小便池喂养系统。但是AEM正在设计小便池对于女性来说,因为尿液是一件可怕的事情浪费。

建筑的弹性结构,旨在500年,遵循规范的代码地震风险类别(RC)静脉结构而不是RC二世,是写字楼的最低要求。不需要专项审批的,安妮说瑞士,校长KPFF波特兰结构。

虽然KPFF拒绝投资项目,瑞士仍然说这份工作”没有一个简单的,从许多角度。”

设计,直线混合结构由剪力墙混凝土芯抵抗侧向加载和大量木材框架重力负载。框架是由森林管理委员会认证木材、可持续木材生长和收获实践。虽然认为比钢或混凝土、更可持续的木材成本约100000美元超过钢和640000美元超过混凝土,沃尔什的单桅帆船说。新利18备用官网登录

地板上有一个3.5 -。厚板放在five-ply交错木材板,它横跨15英尺的胶水层积。板作为隔膜连接木地板框架剪力墙。梁跨度32英尺和支持内部胶合列和周边列。

超过板双打作为辐射地板加热和冷却。有差距用贴板部分为MEP分布水平追逐。“设计的一个重要组成部分是议员的集成结构,”瑞士说。

第四RC框架,在必要的设施,如医院、消防站、抵抗地震力RC二帧相比高出50%。他们这样做是因为他们stiffer-mostly通过更多的钢筋和核心墙厚。建筑说:“真的认为这是一个医院,瑞士。

115英尺x 95英尺,高75英尺,将四分之一的一块。沃尔什10估计完善提升,网站物流、混凝土基础,挖掘计划和更多的“成本和可构造性之间找到平衡点,“单桅帆船说。

工作期间4月1日开始的高度COVID-19大流行,尽管波特兰继续施工,沃尔什不得不遵循疾病控制与预防中心的指导意见中,授权6英尺的工人之间的空间。迄今为止,简单,只有不到12个工人在现场。

当不能保持安全距离,工人穿个人防护设备。没有工人COVID-19病例。如果有一个,网站必须关闭两周。

工作具有挑战性,除了COVID-19预防措施,速度有点慢。意外的污染土壤意味着重新开挖计划减少污垢去除,进而减少处理的费用批准转储。“我们尽可能小的足迹在地上,“单桅帆船说。

建筑没有地下室。相反,它有两个基础水平。低水平有一个3100平方英尺结构混凝土垫下的核心位于5英尺以下的一楼。1600平方英尺的板水箱坐8英尺以下的大厅地板上。上层连续外线立足点和码头结算总额低于列线。混凝土水箱形状改变四次在基金会,让它适合单桅帆船说。

夏天结束的时候,单桅帆船预计人员最重要的核心。“我们将在秋季开始飞木,”他说。

尽管忙于其他要求,PAE的施沃没有忘记结构弹性对未来波特兰的办公楼。他计划改造球场赠款,下一个预算周期。

PAE建筑是占领后,施沃预计将给旅游城市官员re-pitching虚拟租之前的想法。他将使点,如果地震摇了夏天的几个月里,100天的建筑能够函数不使用任何城市公用事业。“我还没放弃了更好的结构弹性,”施沃说。”现在,我只是想让项目。”